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即使是限定瞭房價漲幅目標，許多城市也未完成。當年中央出臺限購等重大調控措施，北京市房協立馬召開通氣會，對政策進行解讀，並對開發商進行"安撫"。不止一位開發商感慨，比房價上漲更猛烈的是地價。開發商心知肚明，地方政府並不希望房價大降。穩中有升的房價既照顧瞭各方利益，又能完成中央既定的任務。
綠城集團董事長宋衛平曾不止一次批判政府的"失信"，拿地之初並沒有告訴他，會有限購政策出臺。綠城成瞭那一輪調控中最受傷的企業。後來，如何應對調控帶來的不確定性成為所有房地產企業的必修課，企業開始具備免疫力。想用措手不及的行政命令讓市場降價，幾乎不可能。
困惑與擔心
方正集團董事、總裁、北大資源集團董事長餘麗在接受21世紀經濟報道記者采訪時建議，政府應積極鼓勵市場力量參與到文化產業發展的事業中來，讓企業承擔一部分職責，但應在制度、資金等方面給予一定的支持。
邏輯一直沒被打破。任志強觀察到，當開發商有大量庫存時，因政策調控不得不適度降價以回收現金，但不會在沒有市場預期時進一步擴大生產，於是當解決瞭現金流的時候，市場中的庫存也開始下降瞭，就將剩餘的產品用高價出售，以彌補前期降價的損失，於是價格又開始回升瞭。
在一次"長陽模式"研討會上，北京萬科總經理毛大慶曾表示，當初之所以選中長陽來投資，"首先是看中瞭這裡的交通，其次是良好而成熟的市政資源，第三就是政府的執政能力。不論是跟規劃部門的接觸，還是跟政府其他部門的接觸，效率都非常高。他認為，長陽鎮在這些方面的突出優勢能極大地減少開發商的隱性風險。"
新型合作關系
任志強的話雖有玩笑成分，三年時間過去瞭，一切似乎都沒有變。盡管十八屆三中全會指明瞭改革的方向，強調市場的作用，但房地產市場仍籠罩在嚴厲的"行政調控"氛圍內，計劃經濟管理方式仍留有濃重色彩。唯一的變化可能是同盟者的關系更加緊密瞭，合作無處不在。
如果說政府和企業的深度合作，帶來瞭城市發展的效率，值得警醒的是，效率背後的問題。
比如，醫院的建設。受制度所限，社會資本並不能順利進入公立醫院。而萬科在長陽花費巨大精力引入的北醫三院，卻因為醫院的屬地化管理，不具備行醫資格。在實現公共資源均等化方面，企業常常感到無力。現有的體制甚至對於公共資源的流動帶來巨大的障礙。當企業嘗試將優質的教育資源帶到新城或者新區時，也進行得不是很順利。
隨著土地"招拍掛"政策的出臺，大盤時代宣告結束，但新的城市運營商時代隨之而來臨。伴隨於此的是，中國加速的城鎮化進程和大規模的城市建設。
大約三年前，華遠地產董事長任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時，曾對政府、開發商、銀行的角色做瞭入木三分的描繪。
博弈與合作：市場與政府的地產爭奪戰
行政調控帶來的後果恐怕是房價連年上漲。
2000年前後，在中國非常流行大盤模式。所謂"大盤模式"，就是投資人以十分低廉的價格從政府手中大規模購入土地，這些土地都是沒有配套設施的"生地"，開發商需要從規劃做起，建道路、建管網、建學校、建商場，隨著土地逐步成熟，配套設施也漸趨完善，房子價格不斷攀升，豐厚利潤也就隨之而來。因此，在當時的市場環境下地產商似乎最歡迎"無為"的政府。
但開發商受到資金實力、利益邊界、收益模式等條件的影響，決定瞭其不可能把城市很好的運營下去。大盤開發過程中，經常出現這樣的現象：大盤開發完成後，周邊環境依然沒有得到改善，大盤裡的公共服務設施投入乏力，公共資源產權邊界混亂，甚至仍有大片的土地屯在開發商手中常年得不到開發。而政府當初以低廉價格出讓的土地，事後再想彌補各種社會公共服務功能的不足，卻發現自己手裡已經沒有瞭可用的資源。
回看歷史，2008年至2009年的降價潮，既有金融危機的成分又有限購政策的原因。為什麼調控越來越嚴厲，但卻再也未出現大的降價潮？
但問題也隨之而來，以新城建設為例，許多城市出現瞭相似的問題。第一，城市產業缺乏或產業亟待升級調整，造成城市產業荒漠化、空心化嚴重，導致就業機會嚴重不足；第二，進城農民對城市就業、住房、教育、醫療、社會保障等公共服務產品需求大量增加，城市公共產品相對短缺；第三，城市社會管理能力卻遠遠滯後，造城區人口過於密集、交通擁堵、環境污染、水資源緊缺、房價飆升、空氣質量下降等各種"城市病"。
地方政府發現，單靠政府解決這些問題是無力的，必須借助市場力量。新的合作關系也代償2胎怎麼貸款比較會過件隨之而來。比如，找更有資金實力的央企合作，還有一些有資源的企業。企業不僅幫助政府進行城市公共產品的建設，也同時植入產業。
這樣的選擇亦是雙方向的。企業也在選擇能夠提供更優質資源、更好服務的創新型政府。
內容來自sina新聞
如果說和過去有不同，則體現在地方政府和企業的利益捆綁得更深，無論是政府的執政水平，還是企業的開發水平都更高。與此同時，博弈的局面變得更復雜。博弈不僅體現在開發商和地方政府的談判中間，也體現在共同抵禦中央政策風險上，甚至是城市群和城市群之間的競爭。
任志強曾稱政府是最大開發商 老百姓總是吃肉罵娘
困惑並不因為合作關系的加深而消弭，新的問題隨之而來。這幾乎是地方政府和企業都無法解決的體制性問題。
本報記者 荊寶潔 北京報道
他說，政府才是最大的開發商，以土地和稅源開發為主。地產商從來都是隨從，博弈者。而地方政府和地產商是同盟者。政府抬高瞭民眾預期，而老百姓是房價上漲的受益者，但卻總"吃肉罵娘"。專傢學者是捧臭腳的，沒有任何公眾態度。而媒體肆意歪曲信息，誤導大眾。銀行雖然按照公司法註冊，名義上是公司但實際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調節社會公平的工具。
而城市運營商的隆重登場，意味著地方政府和開發商之間的合作關系更加緊密。這並非新生事物，但在新的時代裡要求新型關系出現。
以開發旅遊地產為例，萬達長白山度假區是在短時間裡打造出來的旅遊區，亦是地方政府和企業深度合作的典范。阿特金斯亞太區旅遊咨詢和度假區總體規劃董事Bruce C. MacDougall曾在負責萬達長白山項目的設計公司裡工作十年。
拋開萬達長白山項目，他認為，旅遊地產建設速度過快會帶來風險。他告訴21世紀經濟報道記者，"我的傢鄉加拿大惠斯勒 Whistler就有一個滑雪區，那裡花瞭20年才建成，中國旅遊地產確實發展速度太快瞭。"
Bruce C. MacDougall有超過30年的規劃經驗。他指出，如果中國的旅遊地產的發展速度慢下來，通過降各家銀行房貸利率比較二胎年息速就能夠給予開發項目充分的時間，讓市場有充分的時間去做研究，同時市場也能夠有充分的時間把旅遊地產產品進行消化和吸收。而從西方國傢的經驗來看，西方城市發展得比較早，所以就更早地犯瞭很多錯誤，成功經驗多是來所犯的錯誤。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/09282554157.shtml
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