逆市下的房企 萬科首次下滑恒大最會賺錢
"如人飲水，冷暖自知"。雖然因房地產市場震動而引發的對樓市前景的爭論仍在繼續，但一季報的灰暗，已讓不少房企感覺這個春天並不美好。
據Wind資訊統計數據顯示，2014年第一季度，在滬深兩市共142傢房企(按照申銀萬國房地產行業分類)中，75傢企業凈利潤(歸屬母公司股東的凈利潤)下滑，占比高達52.82%。
而在負債率與庫存量方面，上市房企同樣"悲劇"。2014年一季報開發類房企資產負債率創歷史新高，達到77.9%，其中招保萬金整體為77%；2014年一季報開發類房企整體存貨(經修正)同比上升25%，其中，招保萬金上升18%，扣除招保萬金類房企上升29%。
市場的下行，使房企的業績難以靚麗。而在現金為王的時代，慘淡經營遠不止數字那麼簡單。多地樓市降價、部分房企深陷債務危機、公司奔走尋金，現金流怎一個"緊"字瞭得。
部分A股上市房企一季報數據統計
單位：億元 報告類型：合並報表 部分數據由億翰智庫提供
證券簡稱 負債合計 負債率 營業收入 營業利潤 毛利率 凈利潤 凈利率 經營活動產生的現金流量凈額
2013年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季 去年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季
萬科A 3332.6782 3933.6801 79.45 139.9991 94.9722 23.9514 20.1775 21.25 17.8937 16.3833 17.25 -23.8326 -55.7913
招商地產 846.0907 951.7356 70.52 61.4450 72.5065 17.4648 16.0805 22.18 12.8949 11.0591 15.25 7.9002 -43.3063
中糧地產 280.4335 313.2647 76.66 9.6546 9.7232 1.2317 1.3031 13.40 0.8347 0.7844 08.06 11.1250 -11.9319
金融街 504.0705 578.3856 70.01 20.0606 24.1245 5.3127 4.7548 19.71 3.9531 3.4944 14.48 -1.1687 -19.8181
億城投資 77.1909 72.9545 61.62 4.1489 4.1983 0.8912 0.4918 11.71 0.8809 0.3107 07.40 -3.3049 -0.9602
新華聯 85.0535 160.9264 81.79 5.8052 2.9936 1.6721 0.3315 11.07 1.2805 0.1234 04.12 -2.3622 -9.5920
金科股份 473.5188 595.0377 85.16 31.6767 17.4898 4.8174 2.9604 16.93 3.6694 2.5170 14.39 -8.2141 -8.3980
泰禾集團 122.1243 383.7020 86.88 10.8656 10.6093 2.2057 2.1363 20.14 1.6293 1.6558 15.61 -13.4719 -92.2483
中弘股份 61.7166 88.2463 67.12 5.7446 1.9322 2.0317 0.1612 08.34 1.7842 0.1001 05.18 3.4994 -15.6609
保利地產 2177.6031 2678.8537 79.11 74.3916 92.3467 10.3517 12.4849 13.52 6.8351 8.7865 09.51 -41.9281 -134.6079
華業地產 86.7742 109.3848 75.45 1.8222 4.6838 0.2056 1.3949 29.78 0.0962 1.1114 23.73 3.5101 0.2477
萬通地產 64.0918 79.2953 65.36 1.7185 1.8490 1.1382 0.1799 09.73 1.2095 0.3307 17.89 -1.4413 -9.4496
華夏幸福 448.3422 702.2623 86.76 12.1935 31.6173 6.5365 10.3698 32.80 4.7204 7.5890 24.00 -4.0448 -18.8548
首開股份 679.1565 785.4133 83.65 9.3960 25.6909 -0.0434 5.5842 21.74 0.5967 4.3853 17.07 8.1839 -5.4372
金地集團 745.0874 928.7810 70.91 42.5231 31.5041 3.8208 1.5612 04.96 2.3857 0.6084 01.93 -30.6261 -34.5595
華遠地產 104.3801 160.8382 81.18 8.7687 5.2058 1.9492 0.9438 18.13 1.3987 0.5902 11.34 -1.3286 -8.4565
世茂股份 230.5301 373.6486 69.43 15.4794 16.6117 2.7753 3.7475 22.56 2.3154 2.7778 16.72 1.6694 -21.6652
中糧地產 280.4335 313.2647 76.66 9.6546 9.7232 1.2317 1.3031 13.40 0.8347 0.7844 08.06 11.1250 -11.9319
陽光城 175.6763 346.2676 88.63 9.0578 19.7811 0.8267 1.7511 08.85 0.3079 1.0784 05.45 -7.1478 -16.8081
萬科：最"悲劇"的房企
行業的震蕩無法避免。當此起彼伏的唱衰聲與購房人觀望情緒加重籠罩樓市時，即使是老大萬科也不能獨善其身。發佈的一季報顯示，其營業收入和凈利潤雙降，為12年以來首次下滑。市場下行，萬科也"悲劇"。
開門沒紅的財報
萬科一季報稱，一季度營業收入為94.97億元，同比減少32.16%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為15.29億元，同比減少5.23%。下降的還有萬科經營活動產生的現金流量凈額，財報顯示，其大幅下降至凈流出55.8億元，同比下滑134.1%。
而對於萬科，如此慘淡業績的出現還是在12年前，2002年，其一季度凈利潤同比下滑24.66%，營業收入下滑47.63%。
對於少有的開年慘淡的狀況，萬科解釋稱，由於一季度竣工面積僅占全年計劃的6.6%，結算面積和結算收入較去年同期有所下降，一季度竣工量少、 同比波動大屬正常現象，預計全年竣工量將基本符合年初計劃，全年業績將穩健增長。截至一季度末，萬科持有現金375.3億元，高於短期借款和一年內到期長 期借款的總和279.1億元。
投資收益的安慰
"悲劇"之下，依舊有"喜劇"的存在。投資收益的增長，慰藉瞭"很受傷"的營業收入與凈利潤。
萬科一季報顯示，其實現投資收益73082.08萬元，較去年同期的3533.45萬元，投資收益同比大增1968.3%。
對此，萬科董事會秘書譚華傑表示，萬科今年一季度實現的投資收益，不同於一般意義理解的投資收益。"它不是一次性的投資所得，不是非經常性的偶然收益，而是基於主營業務、基於連續開展的經營性活動，屬於可持續獲得的經常性業務收益。"
而投資收益占比上升，在未來可能成為常態。萬科表示，隨著萬科持續加大合作力度，未來聯營合營公司所占的比例將進一步提高；此外，引入合作方、出讓部分項目股權，以及通過股權轉讓實現持有類商用資產轉讓的經營行為也會更加普遍。
綠地：最"外向"的房企
近年來的綠地表現搶眼。無論是與龍頭房企萬科的一較長短，還是海外攻城略地，都毫不吝嗇地展現著自己"外向"型的性格。而其成長與發展之快，亦被業界稱道。
2014年，綠地集團的目標是什麼？綠地集團董事長、總裁張玉良直言不諱，房地產業務銷售收入有望達到2400億元。
綠地很高調。今年以來，在各類宣傳方面一向低調的張玉良卻突然"冒泡"，頻頻在各類大型論壇上露面，並接受多傢媒體專訪。
而這與其擴張步伐的加快不無關系。不過，良好的業績也為這種"外向"贏得瞭資本。CRIC研究中心聯合中國房地產測評中心發佈的《2014年一 季度中國房地產企業銷售TOP50》排行榜顯示，2014年一季度，綠地取得340億的銷售金額，335.9萬平方米的銷售面積。業績明顯強於大市，企業 金額、面積集中度實現穩步提升，銷售規模同比增幅均在30%以上。
綠地的"外向"並不止於業績，在海外市場也可見一斑，而這將成為綠地未來業績的又一增長極。
張玉良曾這樣表示，今年綠地全年海外總投資額將新增超100億美元，銷售收入將超過200億元人民幣，明年預計將超400億元。
公開資料顯示，2014年初，綠地就拋出瞭345億元的海外投資計劃，目前綠地集團已是中國房企出海投資規模最大的。
4月底，綠地集團首個全資海外項目--綠地韓國健康旅遊城的住宅項目"綠地漢拿山小鎮"啟動首批產品交付，這也是近年來第一個交房的"中國制造"海外住宅。與此同時，綠地宣佈，成功收購澳大利亞悉尼市兩幅地塊。
近年來，綠地已接連在韓國、澳大利亞、德國、馬來西亞、、西班牙、加拿大、泰國、英國和美國佈局，其中韓國和澳大利亞的項目去年已經開賣，其他項目也逐漸步入收獲期，未來綠地海外部分表現值得期待。
恒大：最"會賺錢"的房企
恒大的版圖到底多大？廉價且充足的土地儲備、近150個之多的城市覆蓋，蒸蒸日上的足球產業及其背後微妙的政商邏輯，還有羽翼漸豐的水產業。在其進入的每個行業，恒大都能不鳴則已、一鳴驚人。
逆市增長
恒大一季報顯示，2014年1-3月，恒大地產合約銷售金額約為305.1億元，期間合約銷售面積約434萬平方米，銷售均價每平方米7029元，較2013年同期分別增長72.2%、52.9%及12.6%。
在整個市場都比較低迷的狀態下，恒大的銷售卻逆市增長，賺足瞭眼球。
但是，有一組數據或許更值得關註，恒大季報顯示，企業一季度銷售均價每平方米7029元，較2013年同期增長12.6%，較去年年報披露的6741元的均價增長4.27%。
蘭德咨詢總裁宋延慶解讀：這組數據說明恒大正在逐漸加重一、二線城市的推貨比重。
其實恒大進軍一線有目共睹，為瞭能夠在北京立足，恒大自去年以來，不惜重金拿下北京好幾塊利潤空間很小的保障項目地塊。
隨著三、四線城市的飽和和庫存的不斷積壓，潛在的風險越來越大，市場稍有波動，這些城市的泡沫就有可能隨時破裂。而一、二線城市由於產業的支撐和人口的流入，市場較三、四線城市相對穩定，所以恒大的選擇十分明智。
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恒大確實很大，其2013年的年報披露，公司土地儲備1.51億平方米，擁有291個項目，覆蓋147個城市。如此規模的疆土，需要更多的智慧 去察覺市場的毫末。還是來看恒大披露的1-4月每月銷售簡報，2014年1-4月，企業的銷售均價分別為7738元/平方米、6592元/平方米、 6762元/平方米、6875元/平方米，相比於1月，2-4月份的均價均有一定的下調，這說明企業在市場整體疲軟的時候，能夠適時調整銷售策略，隨行就 市，以保證企業的銷售進度。
恒大地產2014年的合約銷售目標為1100億元，一季度銷售額為305.1億元，完成去年目標的27.74%。按照蘭德咨詢的測算，企業一般應該在一季度完成全年銷售目標的20%，所以恒大一季度的跑量速度也為完成全年目標奠定瞭很好的基礎。
富貴險中求，恒大確為最會賺錢的企業。
融創：最具"鋒芒"的房企
近期融創收購綠城，吸引瞭全行業的矚目，融創就是這麼勇猛精進。融創公佈的每月銷售簡報顯示，企業截至2014年4月底實現合約銷售金額人民幣 184.6億元，同比增長27%，在市場下行的環境中業績還是不菲。而且，企業1-4月的均價分別為24450元/平方米、26630元/平方米、 26920元/平方米、24730元/平方米，均價依舊能維持在高位。
我們不禁要問，融創的底氣在哪裡呢？
領先同行的單城市產能
單城市產能是衡量一個企業深耕城市能力的簡單指標，據統計，2013年，一線房企在單一城市產能方面得分最高的是融創，為60.81億元，而全國佈局的碧桂園，這一指標僅為10.19億元。
用今年一季度的數據計算，融創2014年一季度單城市產能為23.07億元，依舊遙遙領先。也許，城市佈局的背後是企業的戰略差異，但是單城市產能卻能體現出企業的品牌推廣、資源挖掘和成本控制能力。
聚焦核心城市並長期深耕是融創一貫堅持的策略，融創的產品主要集中在京、津、滬、渝、杭五個城市。融創深耕城市、將城市潛力最大化的能力，同行 很少能夠企及。宋延慶表示，在全國性的房企中，融創的單城市產能非常高。在北京，融創憑借西山壹號院，銷售額位列北京前茅，而不久將入市的融創農展館地塊 也蓄勢待發；在上海，憑借與綠城的合作，融創在一年半的時間裡已經占據上海排行榜第三；而在重慶市場，除瞭龍湖，鮮有企業能與融創一較高低。
睥睨行業的營銷能力
除瞭城市深耕能力，融創的營銷能力也不容置喙。融創與綠城合作創立融綠合作平臺，將綠城的很多項目盤活並以很高的市場價格售出。2013年，融綠公司在上海市場以網簽銷售額112.07億元；2014年一季度融綠平臺以網簽銷售金額26.56億元成為上海銷冠。
但是營銷能力的背後需要更多的行政費用支出。從融創2013年的年報來看，據蘭德咨詢測算，其費效比為8.68%，管理費用率為10.74，處 於行業較高水平。房地產市場進入下半場，整個行業在開發成本不斷增高、利潤率逐漸下降的情況下，費用的控制能力對企業會有很大的影響。
龍湖：最"招人愛"的房企
今年的龍湖，八載十墅戰略有效推進，商業地產繼續發力。得益於龍湖對品質的堅持，近日，企業又獲得一筆低成本的融資，高信用評級對企業的利好再次顯現。
高評級、低成本融資
2014年5月22日，龍湖地產有限公司宣佈成功與匯豐及摩根士丹於5月21日訂立購買協議，發行金額為人民幣20億元，於2018年到期的優 先票據，息率僅為6.75%。再來看早前的一組數據，同樣是今年3月份，龍湖地產與7傢本地及國際銀行簽訂一項相當於約港幣29.25億的5年期可轉讓定 期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+hibor，綜合成本不到4%。
十分低廉的融資成本源自機構對企業較高的評級，2013年初，國際信用評級機構穆迪將龍湖的信用評級從Ba2上調至Ba1，而標普給予龍湖的信用評級也長期維持在BB+的水平。
眾所周知，今年以來，銀行收緊房地產類貸款以及影子銀行的監管等，給房企融資帶來很大的挑戰。宋延慶指出，龍湖在民企中的信用等級是最高的，所以能夠獲得投資機構的看好，由此獲得低成本的資金支持。
堅持高大上
進一步看，龍湖良好的信用評級則是源自穩健的財務管理和領先的產品品質以及穩定增長的銷售業績。龍湖公佈的1-4月份銷售簡報顯示，截至4月 末，企業累計實現合同銷售金額人民幣126.1億元，其中4月單月數據為34.8億元，同比增長7.7%。在市場整體下行，高端別墅市場也受到牽連的情況 下，龍湖的業績依舊表現不凡。
繼2007年龍湖北京首個別墅項目龍湖·灩瀾山入市後，龍湖堅持深耕北京，相繼完成形成五大產品系列。到目前，龍代墊信用貸款怎麼貸款比較會過件湖低密度產品開發已經比較成 熟，據測算，其平均建安成本比行業平均水平低10%。今年，龍湖推動別墅元年戰略，在全國完成10大別墅項目佈局。別墅元年的戰略在讓企業繼續高大上的同 時也會反過來給評級和投資機構更多的信賴。
中海：最"篤定"的房企
穩健的節奏和領先行業的盈利能力一直是中海地產的品質所在。不論是在房地產行業盈利能力整體下滑的2013年，還是在行業遇冷的2014年一季度，中海都能按照自身的節奏穩步前進。
保持高凈利潤率
中海地產披露的2014年一季報顯示，今年首季，公司營業收入約為203.4億港元，同比增長約38.5%；凈利潤約為60.5億港元，同比增長約25.5%。報告期內，累計完成合約銷售總額約為351.3億港元，對應銷售面積約為195萬平方米。
同比增長25.5%的凈利潤依舊讓業界艷羨。其實在財務方面，中海的凈利潤一直被視為行業標桿，即便是在去年行業整體盈利能力有所下滑時，中海依舊實現28%的凈利潤率，在千億房企中屬於最高。
據CRIC克爾瑞研究中心統計，截至2013年，中海地產的凈利潤已經連續11年保持20%的增長率。
穩健中前進
今年，中海地產將銷售目標確定為1400億港元，這一目標在整個行業中比較穩健。企業一季度銷售額約351.3億港元，完成全年目標的 25.09%，加上4月份實現合約物業銷售金額約為104.37億港元，公司前四月共完成銷售目標的32.55%，目標完成較好，按照這樣的速度，完成全 年目標應該不會有太大問題。
除瞭銷售，在土地儲備方面，中海地產今年也表現穩健，首季度，企業積極補倉，新增土地總建面積639.93萬平方米，拿地金額194億元，新增項目9個，以充足的土地儲備保證企業的穩健運營。不過4月份，企業並未新增土地儲備。
也有人認為中海不論是目標制定還是拿地動作上都趨於保守。但是，企業的智慧更多的應該體現在盈利能力、成本控制能力方面。去年，中海在保持 28%凈利潤率的同時，卻使三費費用率在行業中最低，僅為3.8%，這在房地產行業中難能可貴。其實，行業進入下半場，財務控制能力、盈利能力等也更容易 被股東和金融機構等看重。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-01/09252757690.shtml
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