陽光城彎道超車之謎
新浪樂居深度報道記者張盈/文
今年第一季度，在克而瑞發佈的《中國房地產企業銷售TOP50》排行榜中，陽光城集團(000671.SZ)成為黑馬，以39億銷售額首次打榜，排名第41位，而它2012全年的銷售額也不過70億元。樂居深度報道匯總》》
資本市場先知先覺，截至2013年5月31日，陽光城收於25元(復權後)，市值高達134億元，與金科、濱江、首開等二線房企不相上下。以2011年10月的5.52元低點計，陽光城漲幅高達3.5倍，市值從地產板塊末尾位置一路攀升至區域龍頭。
手執高周轉利器，仍處於上升期的陽光城提出2015年銷售額500億，這意味著它將躋身TOP15行列。在質疑者看來，三年六倍的增長是不切事實台北松山農地貸款的囈語，但如今的大鱷恒大地產曾超越過這個增幅。
三線房企跑步進入二線，已是殊為難得，躋身一線更是小概率事件，要打破已然穩定的房地產行業版圖，陽光城需要在既成的路徑上走得更遠。
駛過險灘的"小保利"
陽光城是中國地產行業的後來者。2008年完成重組上市時，項目數不足10個，土地儲備100萬平米上下，絲毫看不出有成為成長股典范的潛質。時乖運蹇，趕上直接融資閘門關閉，上市後提出的增發方案並未成行。
這無礙陽光城頻繁公開市場拿地和項目收購，單在2011年，就斥資34.3億獲取204萬平米的權益土地儲備，當年其銷售額隻有40億元。2012年陽光城購地支出進一步攀升至44億，斬獲土地儲備250萬平米。截至2012年年底，土地儲備合計約600萬平米。
連續幾年土地支出加上建安成本超過銷售回款，陽光城的資金鏈一直處於緊繃狀態。在最困難的2011年底，凈負債比率高達173%(在當年資產負債表中，陽光城把27.7億信托借款計入持有到期投資，新浪樂居將此調整為負債後得出的數據)。當年由於去化不力，陽光城有息負債高達75億元，預收款隻有15.6億。
陽光城的真實杠桿率比賬面更高。2011年底43億凈資產中，少數股東權益就占去23億。2012年底，陽光城少數股東權益也高達17億，基本與自有凈資產相當。
陽光城第一重杠桿通過合作開發放出。在福州大本營，陽光城擁有多個合作開發項目，合作夥伴除瞭福州本土房企融信外，更多是來自地產行業外的實業資本。在民間融資活躍、親友紐帶關系深厚的福建，閩籍企業主之間的合作可謂司空見慣。陽光城拓展廈門和上海等外埠項目，也離不開閩籍企業的幫助。
然後通過銀行和信托借款，陽光城放大瞭財務杠桿。2012年底，陽光城有息負債超過62億元，其中大部分是高資金成本的信托貸款，來自平安信托的一筆借款多達21億元。
財務杠桿是把雙刃劍。對陽光城資金鏈安全和高資本成本吞噬利潤的質疑一度不絕於耳。2012年度，陽光城利息支出高達6.6億，扣非後的凈利潤卻隻有4.4億。當年3月開始的銷售回暖幫瞭它大忙，到瞭年底，陽光城預收賬款35億，比年初大增20億。今年第一季度，預收款進一步增加22億。
在陽光城的安全警報解除之後，業界驚呼，過去兩年將其壓得喘不過氣的土地儲備擴充，竟然是逆勢擴張的成功之舉。作為困境扭轉的典范，從去年下半年開始，陽光城股票出現飆漲。
陽光城的願景是成為最受尊敬的成長性房地產企業，秉持的信條是"直道增速、彎道超越"。數年之間，它從名不見經傳的小型房企蛻變成植根海西、佈局全國的區域龍頭。
來自國泰君安的新財富明星分析師孫建平、李品科均表示，陽光城是高杠桿、高周轉、高擴張的典范，"三高模式"下的保利地產曾在金融海嘯谷底期逆勢擴張，2007年-2011年間，獲得瞭規模和利潤的超速增長。在他們看來，陽光城正在走保利曾經走過的路，並冠之為"小保利。"
蛻變中的"小龍湖"
而在中信建投分析師蘇雪晶看來，陽光城更像是"小龍湖"："我把龍湖地產2008年、2009年的年報拿出來看，從100億到400億的擴張步伐，跟陽光城現在的戰略完全一致。"
在那波房企上市潮中，龍湖唯一免受瞭海外私募投資人困擾，它當時的財務戰略應該沒有陽光城激進。不過，相對於保利，陽光城更多傳承自龍湖。
2012年2月，陳凱出任陽光城總裁。這位地產驍將曾從華潤置地執行董事、上海公司總經理任上投奔龍湖，出任執董和運營總經理。陳凱精於住宅模塊化設計和成本控制，深受掌門人吳亞軍賞識。業界公論，龍湖產品富有格調但成本控制得力，這也有陳凱的功勞。
然而，陳凱與龍湖之緣很快結束，按照北京地產圈的說法是，龍湖董事長吳亞軍有意辭去兼任的CEO職務，龍湖在陳凱和時任北京公司總經理的邵明曉兩人中二選一，當邵明曉勝出擔任龍湖CEO後，陳凱選擇離職。
陳凱到任陽光城後，力推管理扁平化，快速推盤，並將產品線拉長，打造高層、低密度住宅、商業綜合體和旅遊綜合體等產品系列流水線。同時，在福州、上海、廈門和西安四個中心城市高強度投資，這儼然就是龍湖"多業態、區域聚焦"七字箴言的翻版。
就以上舊事、新職，新浪樂居多次嘗試采訪陳凱，但被投資者關系部以"擔心影響股價、引發深交所質詢"的理由擋回。
福建以傢族企業聞名於世，陽光城少有地實現瞭職業經理人擔綱管理，高管層是以陳凱為首的管理團隊，大股東代表退居董事會和監事會。
2012年，履職10個月的陳凱薪酬354.8萬元，緊隨其後的執行董事長何媚薪酬為150萬元。當年9月，在陽光城業績和股價即將暴漲的前夜，以陳凱為首的92名核心員工獲得4875份期權，行權價為9元。
這份股權激勵計劃力度很大，期權份額占當時總股本的9.1%，接近10%的法定上限。陳凱獲得瞭其中的530萬份，如果能夠悉數行權，以5月30日收盤價計，這部分期權價值近8500萬元。
對於核心員工來說，做大公司規模和利潤，推動股價上漲才符合自己的利益訴求。這與二級市場股東達成合謀，在管理層傳遞出的樂觀成長預期下，陽光城的股價連番上漲。
這也是大股東和上市公司樂於看到的，公司市值的擴大既有現實的財富效應，也增加瞭公司的知名度和融資能力。於是，在股價上漲訴求上，大股東、上市公司、明星職業經理人和二級市場投資者趨於一致。
不過，陳凱團隊的高周轉至上並未得到所有人的認同。新浪樂居認識的一位私募基金經理就對陳凱頗有微詞。他表示陽光城擴大市場占有率的全國化佈局，並沒有帶來經營業績的改善，相反短期內還導致投資回報率的下滑，福州本埠市場依然是利潤奶牛。
2012年以來，央行降息降準，市場資金利率下行，陽光城的資本成本壓力減輕，通過持續一年的高推盤，債務壓力也大大緩解。"建立在高周轉之上的規模訴求應該轉向，要關註利潤率的提升。"該私募基金經理向新浪樂居表示。
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雖然已經被資本市場迎進二線房企俱樂部，但和首開、金科過百億的營收相比，陽光城2012年地產業務收入隻有35億。在500億的規模訴求下，犧牲利潤率、擴大市場占有率理應還會成為陳凱團隊未來幾年的戰略側重。
但是，不以經營績效為核心訴求的規模擴張會將公司置於險地，萬一樓市成交下滑，陳凱團隊要避免公司墜入2011年的同一條河流。
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/10532239931.shtml
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