房市2015年危險信號購房適齡人口達峰值
??艾經緯
??4月下旬以來，地方與中央相繼出臺瞭一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
??此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
??很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
??但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。
??2012年中國勞動年齡人口過轉折點
??與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
??人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購苗栗泰安農地貸款信貸台中烏日信貸房的主體，或者說，勞動年齡人口(15歲～64歲)才是購房的主體。
??2006年公佈的《國傢人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
??從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，隻增長瞭120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
??過去近四十年的時間裡，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
??此外，2013年國傢統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調瞭15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
??勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
??中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》采訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉折點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉折點2012年已經到來瞭。
??總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現瞭轉折點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小瞭。
??購房適齡人口2015年達峰值
??分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口(25~49歲)。
??根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
??從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
??再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學傢李迅雷等人的測算，2012年起農村隻有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
??而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到隻有400萬人的水平。
??另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
??也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生瞭重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
??總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
??危險的信號：海外案例
??結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
??雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉折點也往往意味著房價拐點。
??遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
??那有沒有例外呢？
??根據中信證券全球首席經濟學傢彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排(包括稅收)和傳統抑制瞭對住房的投資性需求。信貸房貸條件利率多少免費諮詢試算台中民間信貸房貸年息缺錢急用哪裡借錢信貸房貸條件任何問題免費諮詢
??但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
??對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現瞭轉折點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整隻是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？
??(作者為第一財經《財商》副主任，最新著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-05/07565946421593852129630.shtml
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